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InmoSpace es una consultora inmobiliaria, fundada en 2013, que ofrece una amplia gama de servicios inmobiliarios a usuarios, propietarios, promotores e inversores. Tiene una profunda experiencia acreditada en los mercados de inversión, alquiler de oficinas, locales comerciales, industrial y hoteles, ofreciendo servicios de consultoría y gestión inmobiliaria a nivel nacional. José Luis Guillermo, fundador y responsable de la firma nos da su visión del mercado de inversión en este Especial.

¿Qué características tiene en la actualidad el mercado inmobiliario de inversión en nuestro país?.

La inversión inmobiliaria es un mercado en auge. En 2017 se incrementó un 45 % más que en 2016, alcanzando una cifra cercana a los 14.000 millones de euros. Por segmentos y atendiendo a los volúmenes de inversión alcanzados, en primer lugar está Retail que alcanzó casi 4.000 millones, un 32% más que en 2016, en hoteles la inversión fue de 100 millones menos que retail, se incrementa un 75% respecto al año anterior, en tercer lugar Oficinas con 2.200 millones de euros, disminuye un 20 % respecto al año anterior, le sigue Residencial que alcanzó algo más de

2.000 millones, 160% más que en 2016, y finalmente el sector Logístico con 1.300 millones, 65% más que un año antes.

Profundizando en el sector de Oficinas, la bajada del mercado de inversión respecto al año anterior se debe a la falta de producto, no a la falta de interés. De ahí que los inversores estén poniendo sus miras en productos alternativos como son las residencias de estudiantes o de la tercera edad.

En cualquier caso uno de los motores de la inversión es la recuperación de rentas que se está produciendo en prime, lo cual anima a los inversores. 2018 ha arrancado con dos operaciones importantes de inversión, la venta de una cartera de locales de Inditex y la operación Parque Corredor.

Los fondos lideran el mercado de inversión terciaria representando un 60% del total seguidos de las Socimi con un 17 % del total.

El capital internacional continúa dominando el mercado terciario, con 5.700 millones de euros, lo que supone el 63 % del total.

El mercado lleva cuatro años subiendo. ¿Se ha alcanzado el pico del ciclo o todavía le queda recorrido al valor de los activos?

En este sentido, hay diversidad de opiniones, existe la tendencia que nosotros defendemos de que debemos estar cerca del punto de inflexión y por otro lado, está la opinión de los que consideran que a las oficinas aún les queda recorrido.

Desde nuestro punto de vista, si observamos otros ciclos históricos, teniendo en cuenta un nivel de rentas de cierre estable de manera generalizada en prime, pensamos que no hay recorrido al alza. Este es el aspecto en discordia con los que prevén subida de rentas en el mercado. Por otro lado, tenemos la gran amenaza de la subida de tipos que conllevará necesariamente la subida de la tasas de rentabilidad.

A nuestro juicio, cuando un mercado está caliente es momento de salir de él y quizás dejar queel último euro lo gane otro inversor con unas exigencias de retornos más bajas y a largo plazo.

Dadas las bajas rentabilidades de los activos core, ¿Se muestran los inversoresmás inclinados hacia los de value added?

En términos generales en el mercado de oficinas, la naturaleza del inversor no cambia por la situación de mercado, es decir, el que busca core suele buscar core en todo momento. Lo que está ocurriendo es que las exigencias de los vendedores son tan altas que en el mercado de oficinas no se transacciona, por lo que hasta que no haya un cambio en el mercado estimamos que la inversión será mayor en otros usos como el comercial y la logística.

Por lo que respecta al value added, dado que las ubicaciones de los inmuebles no son demandadas por los usuarios, las tasas de riesgo son tan altas que dificultan enormemente el cierre de operaciones.

Prevemos que a medio plazo aparecerá más oferta de producto en el mercado por varias razones, por un lado la subida de tipos presionará algunos propietarios a la venta, por otro lado, cada vez a los patrimonios privados les será más difícil competir en calidad de producto y servicio frente a los grandes patrimonialistas que incluso por zonas crean ciertos monopolios de la oferta en alquiler y finalmente, las obligaciones de los grandes institucionales con sus acreedores y accionistas llevará a aumentar la oferta de inmuebles en venta.

Confiamos que todos estos factores tiendan a dinamizar un mercado de inversión que actualmente se encuentra en una situación de desequilibrio.

¿Qué cambios está experimentado este mercado con la incorporación de las nuevas aplicaciones tecnológicas y qué peso tienen en las decisiones de los inversores?

En España la revolución tecnológica en el sector inmobiliario se está iniciando. Cada vez más surgen empresas Propthec, cuyo objetivo es innovar y simplificar el negocio a través de herramientas tecnológicas. Los portales inmobiliarios, el crowdfunding, la realidad virtual o que el inversor pueda configurar a su gusto los acabados del inmueble, aceleraran tanto los alquileres como las ventas. La realidad virtual y la inteligencia artificial van a revolucionar el mercado de la consultoría inmobiliaria a niveles impredecibles a día de hoy. Todo esto llevará a una gran simplificación del trabajo, de manera que el consultor se dedique a su función principal, es decir, a un asesoramiento de valor añadido.

¿Qué riesgos potenciales pueden afectar al buen comportamiento que está teniendo este mercado?

El mercado de la inversión inmobiliaria se basa en las expectativas económicas, las cuales continúan siendo buenas; la disponibilidad de capital para invertir, la cual es alta y a esto se añade el mayor nivel de financiación que estamos alcanzando y los tipos de interés que hacen que el inmobiliario sea un mercado alternativo de inversión. A estas circunstancias directas hay que incluir las otras tales como: la situación macroeconómica y la estabilidad política. Cualquier variación en estas premisas hará fluctuar el mercado de inversión.

¿Qué aportaciones ha realizado INMOSPACE al mercado durante el pasado ejercicio?

InmoSpace acaba de cumplir cinco años y se va consolidando dentro del mercado de oficinas. Con una plantilla de 9 personas InmoSpace ha participado en 40 operaciones en 2017, de las cuales, cabe destacar la venta de un edificio de oficinas en el barrio Salamanca. Hemos alcanzado el resultado que teníamos planificado para dentro de tres ejercicios, lo que nos dota de mayores recursos para mejorar la prestación de nuestro servicio. Pienso que día a día trabajamos por conseguir un mercado más trasparente y profesional, donde la consultoría se base en generar valor para los usuarios y propietarios de inmuebles, renegando la mera presentación y visita de inmuebles.

Nuestra mayor satisfacción es el agradecimiento de nuestros clientes tras cerrar una operación en la que ambas partes se sienten felices y nos agradecen nuestro servicio. Nos encontramos en disposición de continuar dando lo mejor de nosotros cada día lo que se traducirá en un crecimiento permanente y sostenido de nuestra Firma.

 

Fuente: Revista realestatepress