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Inmospace es una consultora inmobiliaria, con una profunda experiencia acreditada en los mercados de inversión, oficinas, locales comerciales, industrial y hoteles, fundada y dirigida por José Luis Guillermo, con quien comentamos distintos aspectos referidos a la inversión inmobiliaria. 

¿Cuáles son los signos más destacados que caracterizan al mercado de inversión inmobiliaria en la actualidad? 

En el mercado de oficinas en zona prime y adyacente hay una gran escasez de producto, la oferta en rentabilidad es prácticamente inexistente y de inmuebles vacíos se puede contar con los dedos de una mano. Dada esta situación los precios están totalmente desorbitados, se habla de valores de 10.000 €/m², por lo que los inmuebles sólo pueden ser adquiridos por usuarios finales o por patrimonialistas a largo plazo, que más que la rentabilidad buscan la seguridad de su inversión.

En entornos secundarios y en extrarradio si se pueden encontrar inmuebles, pero fundamentalmente vacíos o con una pobre situación arrendaticia que dada la incertidumbre en el mercado de arrendamiento hace difícil que se cruce la oferta con la demanda.

Esta situación es fruto de la fuerte presión inversora debido a la falta de productos de rentabilidad alternativos y a la sensación que España tocó fondo y si no se invierte se pierde el tren.

En términos generales las inmobiliarias que en tiempos de la crisis estaban en quiebra o en situaciones similares, han cambiado de accionariado e incluso en algunos casos las mismas entidades financieras han pasado de acreedores a accionistas, por tanto no existe necesidad de vender, salvo en los casos de rotación de activos inherentes al mercado.

Las tasas de capitalización, para algunos inversores, comienzan a no cubrir la prima de riesgo inmobiliaria, no obstante, si la política de tipos de interés se mantiene a medio plazo rodando el cero, tendremos que acostumbrarnos a ver tasas del 2% en buenos inmuebles en zonas prime con arrendatarios solventes. 

¿Justifican los niveles de ocupación y rentas la inversión de los fondos core plus en las distintas clases de activos? 

La absorción del mercado de oficinas en el 2015 ha superado la barrera de los 500.000 m² con un aumento del 27 % respecto al año anterior, las rentas en el prime han aumentado cerca de un 18 %, situándose en torno a los 27 €/ m² /mes, en el resto de zonas, si bien no hay una recuperación real del nivel de rentas, los períodos de carencia y las ayudas a la implantación por parte de los propietarios se están reduciendo sustancialmente.

Estos son hechos que aun no siendo definitivos muestran una clara tendencia de recuperación.

Por tanto, aunque evidentemente hay que analizar operación por operación y ser muy selectivo, entiendo que el momento puede ser favorable para este tipo de fondos, siempre y cuando su momento de salida de la inversión sea flexible.

Es sensato pensar en retornos entre el 10 y el 15 % si se invierte en modernizar los activos y se lleva a cabo una correcta rotación de los arrendatarios, pero es preciso generar valor de manera profesionalizada, probablemente no volverán los momentos en que el tiempo hacía buena cualquier operación especulativa. 

¿Qué segmentos del inmobiliario cree que van a ser los más apetecidos por los inversores en el futuro próximo? 

En este sentido va a depender mucho del escenario que tengamos a corto plazo tanto en España como a nivel global, del grado de estabilidad económico- política que se alcance dependerá el nivel de riesgo que el inversor esté dispuesto a asumir.

Siendo realista el horizonte no está para tirar cohetes, por lo que estimo que la inversión se canalizará hacia operaciones de riesgo moderado. Por tanto, considero que va a primar más la seguridad que aporte la inversión, es decir, la calidad del arrendatario, que el segmento en que se invierta. Igualmente para inversores a largo plazo es buen momento para entrar en operaciones de suelo. Este mercado, en algunos casos todavía tiene recorrido y ésta ventana de oportunidad desaparecerá en el momento que se eliminen las incertidumbres globales que anteriormente hemos comentado.

En oficinas, salvo en ubicaciones céntricas o muy consolidadas, no es previsible que se lleven a cabo desarrollos especulativos a corto plazo. 

Vd. coordinó las normas de medición de los edificios de oficinas de la AEO. ¿Se están haciendo las mediciones de acuerdo a las mismas? 

El establecimiento de un estándar de manera generalizada requiere de su imposición por el órgano competente en la materia o el consenso para su aplicación por parte de los operadores con suficiente presencia en el mercado.

La simple creación del estándar con la participación de importantes actores del mercado tanto propietarios como usuarios es un auténtico éxito, ya que el documento recoge en líneas generales la práctica, hasta ahora, no escrita que aplica de forma generalizada los principales actores del mercado en nuestro país.

Personalmente, lo he aplicado como criterio para dirimir conflictos de mediciones contradictorias entre las partes interesadas. Igualmente, me consta que alguna gran inmobiliaria lo está aplicando en sus inmuebles.

El establecimiento de este u otro estándar supone más beneficios que inconvenientes con lo cual, espero que a medio plazo dicha aplicación se normalice con el fin de dar transparencia a todo tipo de transacción inmobiliaria. 

¿Qué operaciones destacaría de las realizadas por InmoSpace en 2015? 

En InmoSpace estamos viviendo momentos dulces, nos encontramos al inicio de nuestro tercer año y con grandes esfuerzos e ilusión hemos conseguido realizar 23 operaciones de oficinas entre alquiler y venta en el año 2015.

Estos resultados nos han permitido ampliar nuestro equipo a 7 personas con objetivos muy ambiciosos para el ejercicio actual. Entre nuestras operaciones de inversión hay que destacar la venta de Príncipe de Vergara, 125, de 8.000 m2 para la futura sede de Reale Seguros.

Esta operación nos enorgullece, ya que tras más de 6 años de búsqueda, conseguimos detectar un inmueble que se ajustaba a las necesidades del cliente y que no se encontraba en mercado. También asesoramos en la venta de Doctor Esquerdo, 66 de 800 m² a un despacho de abogados, el inmueble es un edificio prácticamente exento con gran visibilidad, característica que no es fácil de encontrar en esa superficie.

FUENTE: Especial Acutailidad y Futuro de la Inversión Inmobiliaria. Real Estate Press