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Recabamos la opinión para este Especial de José Luis Guillermo, socio fundador de la consultora inmobiliaria Inmospace, que cuenta con una dilatada experiencia en el mercado de oficinas. Además ha sido el autor del “ Estándar AEO para la Medición de Espacios de Oficinas”, de la Asociación Española de Oficinas. 

¿En qué medida están cambiando las exigencias de las empresas usuarias sobre los espacios de oficinas?

Los usuarios no se limitan exclusivamente a buscar una ubicación, si no que buscan edificios eficientes, entendiendo eficientes en una doble acepción. Por un lado maximizar la ocupación del inmueble, es decir, reducir el coste por persona implantada y luego conseguir la versatilidad de los puestos de trabajo, es decir que los mismos puestos puedan ser utilizados por distintas personas, lo que quiere decir en definitiva que puestos y espacios sean flexible. La otra acepción de eficiente se refiere a conseguir edificios con certificaciones energéticas, que se traduzcan en ahorros reales de costes del inmueble.

¿Está disminuyendo el espacio ocupado por empleado?

En términos generales, si se está reduciendo el espacio por empleado, por una doble vía, primero porque se trabaja más en abierto, con lo cual el número de despachos es más reducido y luego porque se está racionalizando la superficie de los mismos, haciendo los despachos más pequeños. A esto se le añade que las salas de reuniones son más versátiles y flexibles y se pueden agrandar según las necesidades. Hay una tendencia a establecer pequeñas zonas o áreas de encuentro para aumentar la comunicación tanto a nivel interno como con los clientes. Por otra parte, se observa cada vez más una preocupación de los directivos por la comunicación interna, dando esto lugar a trabajar en espacios abiertos y en una sola planta, a ser posible.

¿Da muestras la demanda ocupacional de la recuperación económica del país?

La Demanda principalmente está aprovechando la coyuntura del mercado, es decir, las operaciones se producen por agrupación de las diferentes sedes en una única ubicación, por acercamiento de las compañías que estaban en la periferia al centro y todo esto conlleva a la racionalización de los costes de oficina a largo y medio plazo. Por tanto en términos generales, las nuevas operaciones no son de crecimiento, no hay un incremento claro de la absorción ni una recuperación de precios en términos generales, aunque sí una mejoría en zona centro y Prime. No hay un claro reflejo de la mejoría económica en el comportamiento de los usuarios de oficinas.

¿En qué nivel de rentas de alquiler se encuentra la zona prime y cuál es la media de las rentas en Madrid y Barcelona?

En Madrid, en zona Prime y adyacente podemos hablar de unas rentas entorno a 26- 30 €/m²/mes, Centro Secundario de 25-18 €/m²/mes, M-30 de 18- 22 14 €/m²/mes, M-40 de 15 -12 €/m²/mes y en la M- 50 rentas de 12 -8 €/m²/mes. En Barcelona La renta en Prime es 19-17 €/m²/mes y en el Centro secundario 15-12 €/m²/mes y periferia se puede hablar de 10 -8 €/m²/mes

¿Cuál es la tendencia que esperan que siga el mercado de oficinas en el corto y medio plazo?

En cuanto a la Demanda, esperamos que mejore en función de la mejoría económica. La Absorción aumentará entorno a un 10% a corto plazo y entre un 20% -30 % a largo plazo. Por lo que respecta a la Oferta, no creemos que vaya a haber un incremento significativo de nuevos proyectos, pero sí una mejora sustancial de la calidad de los inmuebles existentes, vía rehabilitación de integral de los mismos consiguiéndose certificaciones Leed. En cuanto a las Rentas, en función de las zonas, entendemos que se producirán aumentos entre un 10% y un 30 % de las rentas en función de la calidad del inmueble y la ubicación.

 ¿Qué operaciones destacaría entre las realizadas por Vds.?

De lo que llevamos de año, esperamos cerrar el mes de julio con un total de 18 operaciones de arrendamiento, con un total de 6.300 m² alquilados, lo que da una media de 350 m² por operación. Por otra parte estamos llevando a cabo una operación mixta, que es una compra como sede propia y tiene a su vez un componente de inversión, de un edificio de unos 6.000 m² en una ubicación adyacente a Prime para una conocida compañía de seguros.

 
FUENTE: Boletín Especial Mercado de Oficinas. Spanish Real Estate Press.