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Inmospace es una consultora inmobiliaria, con una profunda experiencia acreditada en los mercados de inversión, oficinas, locales comerciales, industrial y hoteles, fundada y dirigida por José Luis Guillermo, quien nos habla sobre los cambios que están teniendo lugar en el mercado de oficinas.

¿Cuáles están siendo las principales repercusiones en los espacios de oficinas de los cambios que han tenido lugar en la forma de trabajar?

En los últimos años, dada la profunda crisis que hemos vivido, los cambios en la forma de trabajar han ido encaminados a conseguir reducir los costes que las empresas asumen por el desarrollo de su actividad en las oficinas. Este objetivo se traduce en aplicar una menor superficie por empleado para reducir el coste por persona implantada, así como, el reducir los costes de implantación y los costes de mantenimiento de los inmuebles.

Por ello cada vez tanto el número como la superficie de los despachos es menor, extendiéndose la tendencia a trabajar en abierto, incluso para los directivos, ya que de esta manera consiguen un contacto más cercano con su personal.

Actualmente prima la movilidad, lo que conlleva que el trabajador puede realizar su actividad desde cualquier sitio como si estuviera en la oficina, con lo cual en muchas empresas ya no existen puestos fijos, sino que el trabajador cuando llega a la oficina se conecta con su portátil donde encuentra un puesto libre.

Por otro lado cada vez prima más lo práctico y económico sobre lo suntuoso esta es una reacción lógica a las consecuencias de los excesos vividos.

¿Exigen usuarios e inversores que el edificio sea sostenible?

Cada vez los usuarios de las oficinas están más sensibilizados con la eficiencia y la sostenibilidad, si bien, en términos generales no están dispuestos a pagar más por dicho concepto. No obstante, es evidente que a medio plazo habrá dos mercados claramente diferenciados en función del grado de sostenibilidad de los inmuebles.

Esperamos que pronto dispongamos de parámetros estandarizados que nos determinen el grado de eficiencia y sostenibilidad de los edificios, de manera que el usuario de forma objetiva y transparente pueda tomar decisiones sobre el inmueble en el que se quiere implantar.

Por parte de los inversores la inquietud en este asunto es mayor, ya que al ser profesionales del sector tienen una visión a largo plazo y buscan que sus inmuebles aumenten de valor con el tiempo, por lo que tienen que evitar minusvalías futuras por este concepto.

En mi opinión la sostenibilidad hoy en día es un mayor coste para el promotor, cuyo teórico ahorro en el mantenimiento de inmueble no estará contrastado hasta que transcurra un tiempo prudencial en que la implantación de estas medidas pueda arrojar estadísticas fiables. A futuro, el que hoy no coja el tren de la sostenibilidad tendrá inmuebles obsoletos de forma prematura.

Por el lado de los grandes usuarios cada vez será más determinante este criterio como discriminatorio de los inmuebles susceptibles de ser ocupados.

En algunos países la Administración Pública sólo ocupa inmuebles con un determinado nivel de sostenibilidad.

¿En cuanto a la localización, hacia donde se inclinan las preferencias, centro o periferia?

La decisión de donde ubicarse si centro,entendiendo dentro de la m-30 o periferia está muy condicionada por la superficie demandada, la oferta existente en cada momento y los recursos económicos que las empresas pueden destinar al arrendamiento de oficinas.

En términos generales, las pequeñas superficies (hasta 500 m2), contratan más en el centro, las medianas superficies (entre 500 y 1.000 m2), suelen arrendar a partes iguales en ambas zonas y las grandes superficies (más de 1.000 m2) se ubican mayoritariamente en la periferia.

Lo habitual es que entre el 30 y 40% de la absorción total se produzca en el centro, representando sobre el 70% del número de operaciones, lo cual, está en concordancia que lo señalado en el párrafo anterior.

Para las medianas y grandes superficies que se ubican en la periferia sigue siendo un requerimientos esenciales la eficacia y funcionalidad de los espacios de oficinas, las buenas comunicaciones en transporte público y que el entorno disponga de los servicios básicos precisos para la actividad empresarial.

¿Puede afirmarse que las rentas están creciendo en general o sólo lo hacen en aquellas localizaciones más privilegiadas?

En mi opinión el crecimiento de rentas es una realidad en los mejores edificios de las mejores zonas. Las rentas se maximizan en los casos en que importantes compañías buscan grandes superficies en la zona prime y quieren un edificio exclusivo para ellas, en las que abanderar su imagen, sin compartir el inmueble con terceros. En estos supuestos, cuando las empresas encuentran “su mirlo blanco” pagan los precios requeridos por los propietarios, aunque como es lógico exigen las mejores calidades, tanto en los acabados como en las instalaciones, no se conforman con “un lavado de cara” de las oficinas.

Respecto al resto del mercado, más que crecimiento de rentas podemos hablar de menor flexibilidad por parte de los propietarios en el momento de negociar las condiciones de arrendamiento.

El mercado de oficinas es muy sensible a la coyuntura económico-política, si las empresas tienen no se mueven, con la correspondiente repercusión en el volumen de absorción y en las rentas de oficinas.

¿Es momento de iniciar nuevos desarrollos o de rehabilitar aquellos edificios que han alcanzado un cierto grado de obsolescencia?

Considero que es más apropiado posicionarse en ubicaciones estratégicas que iniciar de forma inmediata nuevos desarrollos, debido a que el mercado de arrendamiento no termina de despegar y el mercado de suelo aún no está tan caliente como el mercado de inversión sobre producto terminado.

En cuanto a la rehabilitación, gracias a la liquidez de la que disponen la mayor parte de los principales patrimonialistas del mercado de oficinas, estos están materializando grandes inversiones en rehabilitar sus porfolios de oficinas, como hemos señalado anteriormente, “la sostenibilidad ya no es una opción, es una necesidad”.

Desde el punto de vista de la competitividad, es claro que a medio plazo los inmuebles no rehabilitados sufrirán fuertes minusvalías en sus rentas y a largo plazo tendrán serias dificultades para ser arrendados.

Desde un punto de vista económico, a corto y medio plazo hay que analizar muy bien cómo se traduce cada euro/m2 que se invierte en euros/m2/mes de mayor renta.

Confiamos en que a corto plazo dispongamos de mayor estabilidad y  visibilidad en el mercado para opinar de todas estas cuestiones con mayor optimismo.

Fuente: Especial: "El futuro mercado de oficinas"